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商业运营收入占比九成,商管物业第一股宝龙商

2019-12-31 06:14

每经记者:吴若凡 每经编辑:陈梦妤

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12月30日,宝龙商业在香港联合交易所主板挂牌交易,成为内地商业管理领域在港上市第一股。

10年前,宝龙地产成为商业地产领域赴港上市第一股;10年后,宝龙商业成为内地商业管理领域在港上市第一股。

宝龙商业董事长许华芳在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,今年物业股涨了很多,宝龙商业一开始定价区间很高,希望借助业绩表现获得广大投资者的认可。

12月30日,宝龙商业在香港联合交易所主板挂牌交易,股票代码9909.HK。开盘报9.5港元/股,盘中最高涨幅7.37%,达10.24港元/股。

今年2月,宝龙拟拆分商管上市,冲击内地商管物业第一股,从启动到上市到敲钟,耗时不超一年。

截至午间休盘,宝龙商业市值59.8亿港元。若与其他主要服务住宅的物业股对比,这一市值与新城悦上市时的规模相当,相较碧桂园服务、绿城服务、雅生活服务规模偏小。

许华芳告诉记者:“宝龙地产本身是上市公司,财务和业务非常规范,同时宝龙商管又是联交所首家商业管理公司,对于程序的审查更为严格。”

宝龙商业董事长许华芳在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,今年物业股涨了很多,宝龙商业一开始定价区间很高,希望借助业绩表现获得广大投资者的认可。

招股书显示,宝龙商业2016~2018年的商业运营服务收入分别为7.52亿元人民币、9.73亿元、12.01亿元,年复合增长率为26.3%。截至2019年上半年,公司营收同比增长29.8%至7.49亿元。值得注意的是,在宝龙商业的可租售建面中,约51.23%位于长三角,而上海又占据了长三角的23.79%,比重最高。另外,按可租赁面积计算,二线和三四线城市占比分别在43.14%和44.70%。

今年2月,宝龙拟拆分商管上市,冲击内地商管物业第一股,从启动到上市到敲钟,耗时不超一年。

许华芳表示,宝龙商业十几年发展中,与同行相比,优势主要体现在区域布局,以及产品线上。2015年,宝龙重新梳理产品线,形成宝龙广场、宝龙天地、宝龙城和宝龙一城四大产品线,基本覆盖社区级、片区级和都市级。

许华芳告诉记者:"宝龙地产本身是上市公司,财务和业务非常规范,同时宝龙商管又是联交所首家商业管理公司,对于程序的审查更为严格。"

从营收看,商业运营占宝龙商业营收的比例达到90%,结构影响下,公司毛利率达30%水平,高于住宅物业管理业务。宝龙商业首席执行官张云峰告诉《每日经济新闻》记者,宝龙商业是一家商业管理公司,和之前上市的众多物业管理公司略有不同,宝龙商业旗下管理的物业主要是商业地产项目,商业物业是营收和利润额主要来源。

敲钟时刻每经记者吴若凡摄

“作为商业地产管理公司,我们的收入结构来自租户而不是业主。”张云峰表示。据记者了解,宝龙商业计划2020年新开业10家、2021年新开业9家商场,希望借助上市实现更大幅度的商业扩张。

商业运营收入占比9成

许华芳告诉记者:“宝龙商业希望2025年自有和轻资产项目加起来有150个,其中长三角超过100个。”

招股书显示,宝龙商业2016~2018年的商业运营服务收入分别为7.52亿元人民币、9.73亿元、12.01亿元,年复合增长率为26.3%。截至2019年上半年,公司营收同比增长29.8%至7.49亿元。

“支撑宝龙商业进行下一轮扩张的核心竞争力在于低成本、利润增速高,以及深耕长三角的区位红利。”58安居客首席分析师张波认为,但宝龙商业的负债也较高,运营能力也有待提升,在资本运作上有较大的提升空间,这些都需要关注。宝龙个别项目存在空置率较高问题,其中三四线城市的项目可能受需求不足拖累,而二线项目主要位于环渤海,个别项目出租率低于70%。

值得注意的是,在宝龙商业的可租售建面中,约51.23%位于长三角,而上海又占据了长三角的23.79%,比重最高。另外,按可租赁面积计算,二线和三四线城市占比分别在43.14%和44.70%。

而招股书显示,截至2019年4月底,宝龙商业整体出租率为85%,剔除空置率较高的宝龙天地后,出租率为90%。对此,张云峰表示,明年宝龙商业的任务就是对环渤海项目进行改造提升,抓头部就是在市场上牢牢占据行业领先地位。

许华芳表示,宝龙商业十几年发展中,与同行相比,优势主要体现在区域布局,以及产品线上。2015年,宝龙重新梳理产品线,形成宝龙广场、宝龙天地、宝龙城和宝龙一城四大产品线,基本覆盖社区级、片区级和都市级。

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从营收结构看,商业运营占宝龙商业营收的比例达到90%,结构影响下,公司毛利率达30%水平,高于住宅物业管理业务。

宝龙商业首席执行官张云峰告诉《每日经济新闻》记者,宝龙商业是一家商业管理公司,和之前上市的众多物业管理公司略有不同,宝龙商业旗下管理的物业主要是商业地产项目,商业物业是营收和利润额主要来源。

"作为商业地产管理公司,我们的收入结构来自租户而不是业主。"张云峰表示。

多项指标仍待优化

据记者了解,宝龙商业计划2020年新开业10家、2021年新开业9家商场,希望借助上市实现更大幅度的商业扩张。

许华芳告诉记者:"宝龙商业希望2025年自有和轻资产项目加起来有150个,其中长三角超过100个。"

"支撑宝龙商业进行下一轮扩张的核心竞争力在于低成本、利润增速高,以及深耕长三角的区位红利。"58安居客首席分析师张波认为,"但宝龙商业的负债也较高,运营能力也有待提升,在资本运作上有较大的提升空间,这些都需要关注。"

他续称,宝龙个别项目存在空置率较高问题,其中三四线城市的项目可能受需求不足拖累,而二线项目主要位于环渤海,个别项目出租率低于70%。

而招股书显示,截至2019年4月底,宝龙商业整体出租率为85%,剔除空置率较高的宝龙天地后,出租率为90%。

对此,张云峰向记者表示,明年宝龙商业的任务就是对环渤海项目进行改造提升,抓头部就是在市场上牢牢占据行业领先地位。

许华芳则表示,商业是最难的管理业态之一,但出租的核心是租金。但商业也是旱涝保收的生意,在市场波动下管理方受影响相对较小,租金相对固定。

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